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General-Baulinienplan für die Stadt Schwandorf von 1911Inhalt:

 

 

 

 

Kontakt
Dipl.Ing(TU), Regierungsbaumeisterin Sabine Pollinger
Leiterin des Amtes für Stadtplanung und Bauordnung
Spitalgarten 1
D-92421 Schwandorf
Telefon
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09431 45-237
Fax
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09431 45-250
E-Mail
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Raum
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Susanne Meindl
Spitalgarten 1
D-92421 Schwandorf
Telefon
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09431 45-174
Fax
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09431 45-250
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Dipl.-Ing. (FH) Albina Harito
Spitalgarten 1
D-92421 Schwandorf
Telefon
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09431 45-264
Fax
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09431 45-250
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E 34
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Dipl.-Ing. (FH) Robert Kellner
Spitalgarten 1
D-92421 Schwandorf
Telefon
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09431 45-268
Fax
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09431 45-250
Raum
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Was ist Bauleitplanung?

Die städtebauliche Entwicklung darf nicht dem Zufall oder dem freien Spiel oft gegensätzlicher Interessen überlassen werden – wie zum Beispiel ein störender Gewerbebetrieb mitten im Wohngebiet. Stadtverwaltung und Politik müssen dafür sorgen, dass einzelne Vorhaben in ein Gesamtkonzept passen und sich mit dem Allgemeinwohl vertragen.

Durch Gesetze ist geregelt, dass Planungen untereinander und miteinander abgestimmt werden. Die Bauleitplanung muss demnach auch übergeordnete Planungen berücksichtigen. Sie legt die Art der Nutzung eines Grundstückes fest, wie neue Häuser geplant und wo neue Straßen gebaut werden dürfen. Die jeweils bestehenden Verhältnisse und Rahmenbedingungen (wie z.B. bauliche, historische, klimatische, ökologische, topografische, technische Gegebenheiten) müssen somit in der Planung berücksichtigt werden.

Die Bauleitpläne müssen in einem förmlichen Verfahren aufgestellt, geändert, ergänzt oder aufgehoben werden. Die Entscheidung darüber liegt im Ermessen der Stadt. Die hierfür geltenden Verfahrensvorschriften sind im Baugesetzbuch geregelt.

Die Bauleitplanung erfolgt in zwei Stufen:
Die erste Stufe ist der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan). Er stellt die vorhandenen und geplanten Nutzungen für das gesamte Stadtgebiet in seinen Grundzügen dar (Wohnbauflächen, Gewerbliche Bauflächen, Grünflächen, Flächen für die Landwirtschaft u.s.w.). Der Bürger kann aber daraus noch keinen Anspruch auf Baurecht ableiten.

Erst durch die Aufstellung von Bebauungsplänen für Teilgebiete der Stadt werden die Planungsabsichten rechtsverbindlich.

Der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan) ist aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln, wird vom Stadtrat als Satzung beschlossen und ist sozusagen ein Gesetz auf Gemeindeebene.Die Bauleitplanung will die Voraussetzungen dafür schaffen, dass diese Stadt für möglichst viele Bürger funktioniert. Und diese sollen mitreden, denn es werden möglicherweise die Weichen für Entwicklungen gestellt, die jeden Einzelnen ganz unmittelbar betreffen. Bedenken gegen das, was in der näheren Umgebung gebaut werden darf, können während der Frühzeitigen Bürgerbeteiligung und danach in der öffentlichen Auslegung vorgebracht werden.

Weitere Bestandteile der Bauleitplanung sind:
- Planungssicherheitsinstrumente
- Städtebauliche Verträge

Tipps und Links:
Baugesetzbuch
Baunutzungsverordnung
Bauen in Bayern (Bayer. Staatsministerium des Innern)
Bauleitplanung (Regierung der Oberpfalz)

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Übergeordnete Planungen

Die städtebauliche Entwicklung wird in eigener Verantwortung durch die Gemeinde mit den Instrumenten der Bauleitplanung (Flächennutzungsplan, Bebauungsplan) gesteuert. Diese gemeindliche Planungshoheit ist durch das Grundgesetz geschützt. Dabei sind allerdings übergeordnete Planungen als bindende Vorgaben zu beachten und bei der kommunalen Planung zu berücksichtigen.

Zur Umsetzung der Ziele und Grundsätze der Raumordnung, die im Landesentwicklungsprogramm (LEP) fixiert sind, werden von den Regionalen Planungsverbänden so genannte Regionalpläne erstellt.

Externer Link: RegionalplanRegionalplan
Sie enthalten Festlegungen zu überfachlichen und fachlichen Belangen wie z. B. die Ausweisung von Kleinzentren, Ziele und Grundsätze zur Siedlungs- und Freiraumentwicklung und gebietsscharfe Vorrang- und Vorbehaltsgebiete z. B. zur Sicherung und Gewinnung von Bodenschätzen.

(Bild rechts: Auszug aus dem Regionalplan Oberpfalz-Nord)

Alle Regionalpläne bestehen aus einem textlichen Teil mit den Zielen und Grundsätzen, aus Karten mit der zeichnerischen Darstellung von Zielen und der Begründung.

Weitere übergeordnete Planungen sind:

Festgesetzte Überschwemmungsgebiete, Wasserschutzgebietsverordnungen, Waldfunktionsplan, Agrarleitplan, Arten- und Biotopschutzprogramm, Ländliche Entwicklung, Denkmalschutz

Tipps und Links:
Landes- und Regionalplanung (Regierung der Oberpfalz)
Planungsverband für die Region 6 (Oberpfalz-Nord)

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Flächennutzungsplan

Neuaufstellung des Flächennutzungsplans
Für die Stadt Schwandorf besteht ein rechtswirksamer Flächennutzungsplan mit integriertem Landschaftsplan aus dem Jahre 2010 - rechtswirksam mit Bekanntmachung am 12. April 2010. Dieser kann im Sachgebiet Stadtplanung eingesehen werden.

Bedeutung und Funktion des Flächennutzungsplans
Der Flächennutzungsplan ist Teil der Bauleitplanung und damit Grundelement der kommunalen Selbstverwaltung. Als Vorgaben für den Flächennutzungsplan sind zu nennen:

  • Vorgaben der Landes- und Regionalplanung,
  • naturschutzrechtliche Vorgaben (z.B. Naturschutzgebiete),
  • Belange der Wasserwirtschaft (z.B. Trinkwasserschutzgebiete, Überschwemmungsgebiete),
  • Belange der Forstwirtschaft (Bannwald-Verordnung, Waldfunktionsplan).

Im Flächennutzungsplan werden die städtebaulichen Entwicklungen für das gesamte Stadtgebiet für einen Zeitraum von 10 - 15 Jahren berücksichtigt. Die Art der Bodennutzung sowie die erforderlichen Infrastruktureinrichtungen nach den voraussehbaren Bedürfnissen der Gemeinde sind in den Grundzügen darzustellen.

Der Flächennutzungsplan stellt die zusammenfassende räumliche Planungsstufe auf der örtlichen Ebene dar und gibt Aufschluss über die Maßnahmen und Nutzungsregelungen anderer Planungsträger, die sich im Gemeindegebiet räumlich auswirken.

Schließlich ist der Flächennutzungsplan auch Grundlage und Voraussetzung für die Aufstellung der Bebauungspläne. Er bindet die Gemeinde und die an seiner Aufstellung beteiligten öffentlichen Planungsträger, hat aber dem Einzelnen gegenüber keine unmittelbare Rechtswirkung.

Zu stärkende Funktionen der Stadt Schwandorf
Die Stadt Schwandorf strebt zukünftig eine deutliche Stärkung ihrer zentralörtlichen Funktionen an. Langfristiges Ziel ist die Aufwertung Schwandorfs von einem Mittelzentrum zu einem Oberzentrum bzw. möglichen Oberzentrum. Dies wurde bei der Flächennutzungsplanung beachtet.

Eine funktionale Stärkung strebt die Stadt Schwandorf sowohl in den Bereichen Wohnen und Gewerbe als auch bei den zentralörtlichen Einrichtungen an. Im gewerblichen Bereich soll dabei das Augenmerk vor allem auf eine deutliche Ausweitung des Dienstleistungsangebots bei gleichzeitiger Sicherung der Arbeitsplätze im produzierenden Gewerbe gerichtet werden. Eine deutliche Stärkung sollen zukünftig auch die Bereiche des Fremdenverkehrs sowie der Tages- und Wochenenderholung erfahren.

Die Funktionen in den Bereichen Verwaltung, Versorgung und Bildung, in denen der Stadt Schwandorf als Mittelzentrum bereits eine große Bedeutung innerhalb des Landkreises Schwandorf zukommt, sollen zukünftig gesichert und weiter ausgebaut werden. Insbesondere im Bereich der Einzelhandelsversorgung sind qualitative Verbesserungen anzustreben.

Allgemeine Siedlungsentwicklung
Die zukünftige Siedlungsentwicklung Schwandorfs soll sich schwerpunktmäßig im Bereich der Kernstadt und der an diese angrenzenden Stadtteile vollziehen. In diesem Bereich besteht eine für die Funktionen Wohnen und Gewerbe ausreichende Versorgungsinfrastruktur, auch können hier weitere Bauflächen in günstiger Zuordnung zum bisherigen Siedlungsgefüge ausgewiesen und verkehrlich gut erschlossen werden.

Eine besondere Eignung für weitere Wohnflächenausweisungen bzw. für Mobilisierung der bestehenden Flächenreserven im Innenbereich besteht insbesondere in folgenden Stadtteilen:

  • Kernstadt
  • Fronberg
  • Kronstetten, Niederhof
  • Klardorf, Zielheim

Im gewerblichen Bereich ist die Stadt Schwandorf als wichtiges regionales Arbeitsmarktzentrum grundsätzlich bestrebt, die Struktur des Raumes durch die Schaffung vielseitiger Arbeitsplätze weiter zu stärken. Wichtige Voraussetzung hierfür ist die Vorhaltung ausreichender und verkehrsgünstig gelegener Gewerbe- und Industrieflächen. Zwar bestehen derzeit noch gewerbliche Flächenreserven, doch sind diese vielfach nicht verfügbar und besitzen zudem keine optimale Anbindung an das Fernverkehrsnetz. Es wurde daher im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans mit Landschaftsplan eine Konzeption für Gewerbeflächen erarbeitet, in der die neuen gewerblichen Bauflächen im Süden der Stadt entlang der neu gebauten Tangenten konzentriert werden, so dass eine optimale Verkehrserschließung gewährleistet werden kann.

Für weitere Gewerbeflächenausweisungen kommen insbesondere folgende Bereiche in Frage:

  • Bereiche in der Nähe der A 93-Anschlussstellen
  • Bereich südlich der Kernstadt im Anschluss an die bereits bestehenden Gewerbegebiete

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Bebauungspläne

zur Liste der Bebauungspläne

Verbindlicher Bebauungsplan
Das klassische Instrument zur Ordnung des Baugeschehens ist der Bebauungsplan (verbindlicher Bauleitplan). Ob und wann ein Bebauungsplan aufgestellt wird, liegt im Ermessen der Stadt. Es besteht für die Gemeinde kein rechtlicher Zwang, für das gesamte Stadtgebiet Bebauungspläne aufzustellen. Der Bebauungsplan ist eine kommunale Satzung, die durch die Gemeinde beschlossen wird und ist sozusagen ein »Gesetz« auf Gemeindeebene. Er ist aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln und schafft verbindliches Baurecht.

Ein Bebauungsplan besteht aus dem eigentlichen Plan, also der zeichnerischen Darstellung, den textlichen Festsetzungen sowie einer Begründung. Der Bebauungsplan und seine Begründung können von jedermann eingesehen werden.

Die Festsetzungsmöglichkeiten sind im Baugesetzbuch (BauGB) angegeben. Dazu gehören unter Anderem Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare und nicht überbaubare Grundstücksflächen, Grünflächen, Gemeinbedarfsflächen und Verkehrsflächen.

Vorhabenbezogener Bebauungsplan
Eine besondere Art des Bebauungsplanes ist der so genannte „Vorhabenbezogene Bebauungsplan“. Hier wird ein konkretes Vorhaben planungsrechtlich umgesetzt.

Der private Vorhabenträger muss sich in einem Vertrag (Durchführungsvertrag) mit der Gemeinde verpflichten, das abgestimmte Vorhaben innerhalb einer bestimmten Frist auszuführen und die Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise zu tragen.

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Tipps und Links:
Baugesetzbuch
Baunutzungsverordnung

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Bebauungsplanverfahren

Verfahrensablauf
Bis ein Bebauungsplan rechtskräftig ist, durchläuft er mehrere Verfahrensschritte, die im Baugesetzbuch (BauGB) vorgeschrieben sind.

Dazu gehört auch die so genannte frühzeitige Bürgerbeteiligung. Sie dient einer frühen Information über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung. Zu diesem Zeitpunkt muss die Planung soweit ausgearbeitet sein, dass deren allgemeinen Ziele und Zwecke erkennbar sind, aber andererseits muss noch kein vollständiger Planentwurf mit allen Details vorliegen. Der Planentwurf wird mit seiner Begründung für die Dauer eines Monats zu jedermanns Einsicht öffentlich ausgelegt.

Während der Auslegungsfrist besteht für die Bürger die Möglichkeit, Bedenken und Anregungen vorzubringen. Hierdurch wird gewährleistet, dass sowohl die Interessen des einzelnen Bürgers als auch die Belange der Gesamtheit der Bevölkerung in diesem rechtsverbindlichen Instrument Berücksichtigung finden.

Der Bebauungsplan trifft abschließend in seinem Geltungsbereich auch die möglichen und erforderlichen Festsetzungen im Hinblick auf die bei seiner späteren Durchführung zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft.

Das BauGB schreibt für verschiedene Verfahrensschritte eine »ortsübliche Bekanntmachung« vor, die im Amtsblatt der Stadt Schwandorf erfolgt.Der Bebauungsplan wird vom Stadtrat als Satzung beschlossen, aber erst mit der Bekanntmachung wird der Bebauungsplan rechtsverbindlich.

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Planungssicherungsinstrumente

Veränderungssperre und Zurückstellung von Baugesuchen
Um die Ziele eines in Aufstellung befindlichen Bebauungsplans zu sichern, kann die Stadt in den betroffenen Gebieten eine Veränderungssperre beschließen.
Eine Veränderungssperre bewirkt, dass auf den betreffenden Grundstücken Vorhaben nicht durchgeführt, bauliche Anlagen nicht beseitigt und wertsteigernde Veränderungen nicht mehr vorgenommen werden dürfen.
Stimmen die Maßnahmen jedoch mit den Zielen des neuen Bebauungsplans überein, kann eine Ausnahme zugelassen werden.

Vorkaufsrecht der Gemeinde
Das Vorkaufsrecht ist an öffentliche Zwecke gebunden. Beim Kauf von Grundstücken steht der Gemeinde das Vorkaufsrecht zu, um sie eventuell für die planmäßige Nutzung oder anderen städtebaulichen Zwecken zu sichern.
In Ausübung des Vorkaufsrechtes tritt die Gemeinde als Käuferin in den bestehenden Kaufvertrag zu denselben Bedingungen ein, und damit grundsätzlich auch in die primäre Verpflichtung, den ausgehandelten Kaufpreis bezahlen zu müssen. Die Gemeinde haftet für Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag.
Das Grundbuchamt darf bei Kaufverträgen den Käufer als Eigentümer nur dann in das Grundbuch eintragen, wenn ihm die Bescheinigung vorliegt, dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt wird oder nicht möglich ist (sog. Negativzeugnis).

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Städtebauliche Verträge

Wenn die Stadt mit Investoren und Eigentümern städtebauliche Verträge abschließt, so verfolgt sie dabei in der Regel das Ziel, Grundstücke für konkrete Investitionsvorhaben schnell und für den Stadthaushalt kostengünstig baureif zu machen.
Der Investor profitiert dabei vor allem von der Verfahrensbeschleunigung.

Vertragsgegenstand eines städtebaulichen Vertrages können insbesondere sein:

  • Die Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen einschließlich der Ausarbeitung der städtebaulichen Planung durch den Vertragspartner auf eigene Kosten;dazu gehören auch die Neuordnung der Grundstücksverhältnisse, die Bodensanierung und sonstige vorbereitende Maßnahmen.
    Die Stadt bleibt für das gesetzlich vorgesehene Planaufstellungsverfahren verantwortlich.
  • Die Förderung und Sicherung der mit der Bauleitplanung verfolgten Ziele insbesondere die Grundstücksnutzung, auch hinsichtlich einer Befristung oder einer Bedingung, die Durchführung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen.
  • Die Übernahme von Kosten und sonstiger Aufwendungen, die der Stadt für städtebauliche Maßnahmen entstehen oder entstanden sind.
  • Die Herstellung der öffentlichen Erschließungsanlagen durch den Vertragspartner im eigenen Namen und auf eigene Rechnung und die kosten- und lastenfreie Übergabe der hergestellten Anlagen an die Stadt.
  • Die Finanzierung der städtischen Aufwendungen für die Herstellung der öffentlichen Abwasseranlagen. Der Städtebauliche Vertrag, bezieht sich auf Regelungen des Städtebaurechts.

Ansprechpartner:

Peter Habermeier
Spitalgarten 1
D-92421 Schwandorf
Telefon
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09431 45-215
Fax
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09431 45-250
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